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Journal of Geo-information Science >

2019 , Vol. 21 >Issue 11: 1745 - 1754

DOI: https://doi.org/10.12082/dqxxkx.2019.190189

Influencing Factors on the Vitality of Five Commercial Complexes in Hangzhou: Based on the Heat Maps Analysis

  • ZHANG Xiaodong 1, 2 ,
  • HAN Haoying , 2, * ,
  • SHU Xianfan 3
Expand
  • 1. College of Water Resources and Architectural Engineering, Tarim University, Alaer 843300, China
  • 2. College of Civil Engineering and Architecture, Zhejiang University, Institute of Urban and Rural Planning Theories and Technolo-gies, Zhejiang University, Hangzhou 310012, China
  • 3. School of Public Affairs, Zhejiang University, Hangzhou 310012, China
HAN Haoying, E-mail:

Received date: 2019-04-24

  Request revised date: 2019-06-27

  Online published: 2019-12-11

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National Natural Science Foundation of China(No.51778560)

Copyright

Copyright reserved © 2016
Fold

Abstract

In order to prevent the excessive construction of commercial complexes and form vicious competition among commercial complexes. In this paper, based on urban thermographic data from the Wechat Easy Travel Plug-in, this study, with five commercial complexes in Hangzhou as an example, obtained quantifiable thermal data and conducted comparative analysis on the influencing factors of different types of commercial complexes. Results show that influences on the vitality of commercial complexes are mainly from five factors, including the layout density of urban commercial complex, the function of surrounding cities, the sales mode, the function of internal space, and the efficiency of space used. Among them, high-density layout of commercial complexes has an inhibitory effect on the vitality. By comparing the changes of commercial complexes within each service radius, we found that the reasonable service radius of commercial complexes should be greater than 1 km. Urban functions such as residential areas, plazas, and parks have an enhanced effect on the vitality of commercial complexes. Urban and commercial functions have a weaker impact on the vitality of commercial complexes. Different sales models developed in combination with different consumer objects also have a significant impact on commercial complexes vitality. In areas where the public activity space is relatively lacking, commercial complexes with retail-oriented and urban public activity space are more prosperous than those with the main store-based complex, and commercial complexes with higher space utilization have higher vitality; the function of commercial complexes to partially serve as city public space improves the vitality.

Key words： commercial complex; vitality; influencing factor; service radius; utilization efficiency

Cite this article

ZHANG Xiaodong , HAN Haoying , SHU Xianfan . Influencing Factors on the Vitality of Five Commercial Complexes in Hangzhou: Based on the Heat Maps Analysis[J]. Journal of Geo-information Science, 2019 , 21(11) : 1745 -1754 . DOI: 10.12082/dqxxkx.2019.190189

1 引言

商业综合体作为居民日常消费的主要场所,是城市公共空间的重要组成要素[1]。由人类不同层次需求所衍生出来的城市生活设施[2],集购物、餐饮、办公、休闲娱乐等用途于一体的空间,它是除居住之外的综合性交流媒介,其活力度的高低与人的参与度息息相关,同时也与商业综合体的混合度紧密相连。
国外学者从商业综合体的多样性和商业综合体之间的联合度二方面论证了商业综合体的活力以及商业综合体的抗全球经融危机冲击的能力[3],提出了商业综合体不仅需要提升内部的多样性、改善销售模式的多样性[4],还需要综合考虑与其周边商业综合体之间的联系。Morandi[5]指出城市的购物系统应该作为一个系统去研究,商业综合体是形成规模经济的一部分。商业综合体也是城市的一部分[6],不仅仅是一个孤立的盒子空间,商业综合体供给与城市需求之间关系也很复杂[7],Yang等[8]、 李余嘉等[9]以芝加哥地下步行系统为例,将整个城市商业系统进行串联,进一步论证了系统化、混合度较高的商业综合体的发展会更稳定。
国内多数研究从遵循自然环境[10]、挖掘城市文脉[10]、商业策划思想[11]、交通体系构建[12,13]、迪斯尼化理论等视角探讨商业综合体设计[14]。其中迪斯尼化[14]是现代商业综合体的发展模式和趋势,它以主题化、混合消费、商品化、表演性劳动为主要特征,常用激动人心的体验来取代同质性消费的枯燥无味,提升商业综合体的吸引力,并对商业综合体建筑设计产生了巨大影响。也有一些研究从商业综合体内部业态与流线之间的关系[15]、内部容量与空间布局关系[16]、消费者行为与空间效绩的关系[17]、具有艺术价值的导识系统与空间的关系[18]等方面探讨内部空间活力,分析其核心活力要素组成,从而提出活力塑造对策[19]。也有学者从杭州商业综合体发展建设过程出发,探索商业综合体规划建设引导策略,提出应该从用地功能和交通整合的视角进行商业综合体规划设计[20],以及结合大型零售商业设施的空间布局、业态、居民使用等方面提出优化策略[21]。但是既有成果对于商业综合体活力研究大多集中在定性研究和规划建设策略等方面,只有少数学者从商业综合体开发与城市空间活力的相互关系着手,分析商业综合体与其它城市空间的相互渗透关系及相互影响方式[22]。随着网络平台大数据[23]的出现,很多学者开始利用POI（兴趣点）[24]、微博签到和出租车GPS轨迹[25]等不同类型的大数据来分析研究商业综合体内部空间分布特征及其区域差异因素,并结合空间句法对商业综合体的选址、定位、规模、业态构成、空间形态、交通流线等方面提出相应的对策来提升商业综合体的活力[26],但未提出如何测度活力值。
综上,商业综合体的活力测度是一个复杂的科学问题,具备影响要素较多、量化难度较大等特征,导致研究者只能通过问卷打分、访谈等主观判断的方式去分析研究商业综合体的活力[26]。活力作为商业综合体规划布局的衡量标准之一,鲜有学者能将其准确的量化,如何获取一套可以准确量化商业综合体活力的指标成为亟待解决的问题。本文尝试利用GIS软件对城市热力数据进行可视化和量化处理,以达到分析商业综合体活力变化过程的目的,并选取杭州市5个商业综合体进行实证对比研究,探讨影响商业综合活力的主要因素,提出如何进一步提升商业综合体的活力,为商业综合体规划建设提供可借鉴依据。

2 研究区概况与数据来源

2.1 研究区概况

2.1.1 杭州市商业综合体建设现状及问题
自2008年杭州市委市政府提出“20个新城”、“100个商业综合体”的建设目标以来,集多种功能于一体的商业综合体在杭州市发展迅猛,供应量持续增长。各城区结合本地特色以及消费需求进行规划引导,品质大幅提升,商业综合体进入差异化发展阶段。截止2016年底全市已开业商业综合体56家,商业总面积达404.3万m2,在建商业综合体35家,商业总面积达621.9万m2[27]。伴随着商业综合体的快速发展,出现了以下问题：
（1）规模结构失衡严重。规模方面,结合国际商业综合体的开发经验,一座大型商业综合体的服务半径为3~5 km,常住人口规模约为50万~80万人口。按照2018年杭州市区常住人口900万测算,能够获得消费支撑的大型商业综合体为11~18家,而截止2020年杭州10万m2以上大型商业综合体将达36个[27],数量明显偏多。空间结构方面,图1展示了2017年杭州主城区中每1 km2内商业大厦的数量分布情况[27],发现杭州市商业大厦集聚于西湖景区的特征比较明显,余杭、江干和拱墅等城区将成为未来杭州市商业综合体供应的主要区域,但是空间布局不均,呈现出主核心极化、次中心扁平化的发展趋势。总之,大规模集聚、过度发展势必带来商业综合体规模结构失衡隐患。还会带来职住不平衡、城市交通拥堵、破坏旅游景区生态环境等城市病。
图1 杭州市1 km2网格内拥有商业大厦数量

Fig. 1 Number of commercial complexes in 1 km2 grids

（2）现有商业综合体基本上都以“购物+餐饮+超市卖场+娱乐设施”的模式为主,面对大同小异的购物城,消费者呈现审美疲劳、忠诚度锐减等现象。虽然绝大部分开发商强调体验商业战略,倡导差异化定位思路,但是业态同质化问题依然严重。主要原因在于部分非专业的商业地产投资商进入商业综合体建设领域,由于缺少招商资源和招商专业团队,差异化定位的战略思路落实到位难度较大。其次,销售模式受到电商冲击,如“万达影院”、“正佳HI买手百货”等许多品牌商的业态都在放缓扩张速度,它们引入的餐饮品牌、专卖店品牌等大同小异,缺少差异化竞争。
（3）商业综合体的配套设施建设速度滞后,交通设施配套空间小、休闲公共配套欠缺、基础设施建设不足都是影响消费体验的核心问题。目前武林商圈、钱江新城商圈、西溪商圈都存在着停车难问题,一到节假日及消费高峰时段,车辆通行与停放难,严重影响了消费者的可进入性和可疏导性,大型促销活动期间,问题尤为严重。商业综合体的休闲广场、景观通道、公共活动空间等场所没有凸显个性,现有的建筑标识、设施标识、机动车路标、陈列展示品等标识说明系统不完善,缺乏美感,引导功能弱。
因此,为了缓解上述城市问题,并提升商业综合体活力,需要明确影响商业综合体活力的主要因素。
2.1.2 研究对象选取
“十三五”期间,创新是引领发展的第一动力,浙江把创新驱动列为首位战略,规划建设以浙江大学紫金港校区为起点的杭州城西科创大走廊。走廊的起点也是商业综合体的建设起点。在选取研究对象过程中,首先,调查近几年商业综合体建设较多区域,一般处于城市建设新区,通过对比发现：浙江大学紫金港新校区周边的商业综合增速位于杭州市前列[27]。其次,排除底商、商业街等小型商业综合体,选择建筑面积都在5万m2以上的独栋商业综合体,其中只有西溪银泰城、昆仑西城广场、印象城购物中心、城西银泰城、西田城购物中心、拱墅区万达广场6个商业综合体符合要求。最后,为了研究服务范围疏密关系对商业综合体活力的影响,最终选择了西溪银泰城、昆仑西城广场、印象城购物中心、城西银泰城4个布局相对密集和西田城购物中心1个布局相对偏远的商业综合体作为研究对象（图2）,样本基础数据如表1。
图2 调查样本区域位置示意

Fig. 2 Schematic diagram of the survey samples and location

表1 调查样本基本情况

Tab. 1 Basic information of the survey samples

商业综合体名称 建筑面积/万m2 商业建筑面积/万m2 开业时间/年 经营情况/亿元 停车车位 主打 周边开敞空间
城西银泰城 40.0 29.0 2013 3.7 2579 主力店 无
西城广场 5.5 3.3 2009 0.9 200 零售 广场、公园
西田城购物中心 9.2 4.3 2013 1.2 4000 零售 闲置地
杭州印象城购物中心 5.3 4.4 2010 - 300 沃尔玛 -
西溪银泰城 31.4 14.9 2017 - 2312 “云概念”购物中心 -

注：数据来源于商场物业。

2.2 数据获取

商业综合体活力主要构成要素分别是“人的活动”和“场所”,也有学者针对这两方面通过问卷调查的方法来量化指标,为其活力再生设计提供指导依据[28]。利用问卷调查方式[28]对商业综合体的各项活力指标赋值并分析研究赋值结果,但这种方式缺陷在于赋值过程中主观判断较为严重且样本量较小,不能较精确地论证活力度。
大数据时代的到来[23],为城市研究的方法创新带来机会,在研究城市人口分布特征方面,百度热力图抽稀比较严重,获取的图片是不具备坐标的栅格图片,数据处理难度较高。本研究选取微信易出行插件中的城市实时热力数据。微信易出行数据的获取步骤：首先,搜索并关注微信公众号“宜出行”,进入公众号,点击拥挤指数即可查看当前城市当前时段的人口分布状况,也可以查询过去时段各区域人数。其次,结合GIS的易出行大数据采取工具,通过腾讯地图坐标拾取器获取需要采集的数据范围的坐标点以及微信易出行插件网页Cookie值。最终爬取的人口动态分布数据精度高,点阵间距在27 m左右。具备可以详细反映特定区域、特定时间段的人口分布特征,以此来判断商业综合体地段活力变化规律。

2.3 研究方法

（1）微信易出行插件中的城市实时热力数据源自于腾讯地图,该数据主要通过记录使用者访问腾讯公司开发的微信、QQ、腾讯地图等工具时留下的实时地理信息,每15 min更新一次,并将使用者的实时地理数据汇总到易出行插件,通过对使用者的密度进行计算,再用不同的颜色和亮度呈现在易出行插件的地图上,以表征该地区当前人群分布数量。颜色亮度越暗,人群密度越高,热力强度就越强,反之越弱。其中热力强度计算公式如下：
λ ˆ h p = ∑ n = 1 m 3 π h 4 1 - p - p n 2 m 2 2
式中：p为需要测算热力强度的点; λ ˆ h p 为p点的热力强度值;pn为落在以p为圆心、h为半径的圆形范围内的第n个使用者的位置;m为使用者总数; π是圆周率;h为步长,即以p为起始点的曲面在空间上的延展的宽度[24]。
（2）传统的商业综合体内部空间活力特征主要以问卷打分的方式进行评价,本研究分析不同商业综合体在单位商业建筑面积内平均每小时人气值的大小分布,以得出商业建筑内部空间的使用效率,以其来表征内部空间活力。商业综合体内部空间活力计算公式如下：
P = N 0 + N 1 + N 2 + ... + N 23 24 S
式中：P商业综合体每天每小时的空间活力;N0、N1、N2、…、N23为商业综合体内一天每小时的热力值;S为商业综合体的商业建筑面积。

3 结果及分析

3.1 商业综合体区域活力

3.1.1 环境因素对商业综合体活力分布的影响
为了分析商业综合体与区域环境关系,本研究通过微信易出行插件获取5个样本所在区域一天内不同时段的热力分布状态（图3）。结合各个商业综合体周边用地用途（表2）及其一天内各个时段呈现的热力值,对5个样本分析发现：
图3 5个样本所在区域内一天(2018-08-22)不同时段热力图

注：数据来源于微信易出行插件。

Fig. 3 Thermal maps of the study area in different time periods

表2 调查样本周边地块用途

Tab. 2 Land use properties of the land around the samples

商场名称 周边地块用途
东面 西面 北面 南面
城西银泰城 浙江省口腔医院城西分院、阮家居（住区） 政苑北区（住区） 昆仑橡树园（办公）、丰元国际大厦 拱苑小区（住区）、芳满庭
（住区）
西田城购物中心 城市闲置地 金家渡中苑（住区） 浙江交通职业技术学院 城市闲置地、迪卡侬仓库
杭州印象城购物中心 河畔水镜人家 五洲国际（商业、餐饮、公寓） 紫金文苑（住区） 政新花园（住区）
西溪银泰城 绿城西溪诚园（住区） 绿城西溪世纪中心（办公） 浙江大学紫金港校区 西溪谷国际商业中心（办公）
昆仑西城广场 西城广场 府新花园（住区） 桂花城栖霞（住区） 五联西苑（住区）
城西银泰城附近居住用地密度最高,高档小区最多,其周边小区一天内呈现出的热力强度最高,导致城西银泰城的活力强度变化稳定且热力强度处于同类样本中最高。同银泰系列的西溪银泰城周边多以办公用地为主,居住用地所占比例较小,周边热力强度明显较低。显然西溪银泰城的整体热力强度远低于城西银泰城,对比发现居住区对商业综合体的热力度有明显的加成效果。不同居住区对商业综合体热力值影响不同,昆仑西城广场周围的居住用地比例也较多且部分居住用地的热力值比城西银泰城周边还要高,但是昆仑西城广场的整体热力度没有城西银泰城高。通过对居住区调查发现,商业综合体周边的居住群体收入水平越高,商业综合体活力越高;周边城市公共开敞空间越多,商业综合体活力的提升速度越稳定。
3.1.2 商业综合体规划布局密度对商业综合体活力分布的影响
结合获取的各个时段热力图,利用GIS软件中Spatial Analyst 里面的重分类工具,对城市热力图进行重分类,将栅格格式热力图的Value值按1-9赋值,从而生成具有量化属性表的新热力图,对重生成的一天内各个时段热力图进行等权重加权总和处理（图4）。研究发现西田城购物中心周边的热力区分布相较于其它4个样本周边区域分布更弱,城西银泰城、昆仑西城广场、印象城购物中心都处在城市高热区。黄龙体育中心、杭州大厦和湖滨银泰围绕西湖景区构成了杭州城区中心的三大商圈[29],通过对比5个研究样本,发现西田城购物中心距离杭州的三大商圈最远、交通可达性最差,其地理位置处于劣势地位。但是地理位置较差的西田城购物中心多数时段的热力分布都超过了处于地理位置较好的昆仑西城广场、印象城购物中心和西溪银泰城（图3）,所以,地理位置不是商业综合体活力的决定性因素。
图4 一天不同时段热力图加权总和

Fig. 4 Heat map weighted by different times of a day

参考2016年上海编制的《上海市15 min社区生活圈规划导则（试行）》,基于居民15 min社区生活圈的研究,学者结合各类设施的服务人口和服务半径情况,将各类设施15 min可达距离定为800~1000 m[30]。对比商业综合体1000 m服务半径内的活力变化（图4、图5）,发现西田城购物中心相较于其他4个样本的商业竞争压力上更小,热力变化稳定且高于多数样本。由于其它4个样本所处区域商业综合体密度较大且服务范围重叠区域较多,商业综合体之间的商业竞争对自身的发展起到了抑制作用,最终导致商业综合体人气值普遍偏低。
图5 5个样本1 km服务半径

Fig. 5 1 km service range for the five samples

综上,商业综合体周边用地用途对商业综合体活力影响程度为：居住用地最大,公共活动用地次之,办公用地最差。商业综合体周边拥有社会属性的公共活动空间有助于提升商业综合体人气。浙江大学附近的4个商业综合体规划布局密度过大,辐射范围重叠,导致其大部分商业综合体热力值低于处在城乡结合部的西田城购物中心,同时不难发现商业综合体服务半径大于1 km时,商业综合体活力值较合理,有助于商业综合体发展。

3.2 商业综合体单体活力

通过获取城西银泰城、印象城购物中心、西溪银泰城、昆仑西城广场、西田城购物中心一周内每天人流变化值（图6）,对商业综合体之间的活力进行对比分析,选用微信易出行软件中的稀疏分界线作为参照标准,印象城购物中心与西溪银泰城一周内人流密集度比较均衡,处于稀疏分界线以下,印象城购物中心一周内出现一次人流高度密集的主要原因在于商业综合体内的沃尔玛商场做促销活动,导致其人流从18:00开始集聚。昆仑西城广场的人流波动较大,在此期间昆仑西城广场分别选取早、中、晚3个时段举办促销活动,参与促销活动的居民多数来自邻近西城广场和紫金花公园,同时截止20:00昆仑西城广场每天的人气总体呈上升趋势。通过星期四（8月9号）的营销活动后（图6）,昆仑西城广场人气开始增强,逐渐接近其他2个商业综合人气,不难发现营销活动能短期增强人气,但是人气值慢慢会回归平衡。
图6 5个商业综合体一周内每天人流值变化（2018-08-06至2018-08-12）

注：数据来源于微信易出行插件。

Fig. 6 Daily flow changes in the five commercial complexes during the week (08/06/2018-08/12/2018)

西田城购物中心与城西银泰城总体来说是几个样本中活力最高的商业综合体,在2个商业综合体内随机选取100位消费者进行调查,发现：城西银泰城89%消费者主要集中在中等收入及偏上人群,城西银泰城的知名品牌主力店相对来说较多,其交通可达性较高,导致城西银泰城的人气活力值比较稳定均衡。相对于城西银泰城,西田城购物中心处于城乡结合部,82%消费者主要集中在中等及偏下收入人群,其交通的可达性较低,零售作为其主打的营销方向,人流更替速度较快,导致西田城购物中心的人气活力值较高且一直处于波动状态。
综上,是否处于城乡结合部或广场公园周边等因素对消费群体、消费习惯都产生了不同程度的影响,营销活动只能短期内影响商业综合体的人气活力值。不同主打品牌对商业综合体的人气上升影响不同,以主力店为主的银泰系列商业综合体的人气每天10.00-21.00分布均衡,以零售为主的商业综合体的人气值每天10.00-21.00呈逐渐上升趋势。

3.3 商业综合体内部空间活力

基于5个样本每天每小时的人气值,求其每小时平均人气值,再除以对应商业综合体的商业建筑面积。计算结果如图7,不难发现城西银泰城的商业建筑面积最高,其次是西溪银泰城,但是二者的内部空间活力最低。内部空间的利用率不高,造成一定内部空间资源的浪费,同时西溪银泰城的人气值完全未达到5个样本的中等水平,其内部空间利用率更低,空间资源浪费较严重,不利于商业综合体发展。另外3个商业综合体与其相反,商业建筑面积较低,但是其内部空间活力较高。所以,商业综合体内部空间活力与空间大小无直接关系,以零售为主的西田城购物中心等商业综合体比以主力店为主的银泰系列的内部空间活力更高,主要原因在于其处于城乡结合部,由于城乡结合部区域内公共活动空间相对缺乏,商业综合体不仅仅承担了商业功能,也承担着为居民活动提供公共空间的任务。这种模式解决了城乡结合部的城市公共活动空间稀缺、游憩场所较少等问题,同时也提升了自身人气值,避免了商业综合体内部空间浪费。因此,可以适当提升商业综合体的综合度,提供部分具有社会公共属性的空间,特别是西溪银泰城这类商业综合体无法通过高端产品凝聚人气时,可以考虑引入部分其它层级的产品及公共活动空间,形成更完善产品链,在提升人气的同时,也达到了充分利用商业综合体内部空间的目的。
图7 商业综合体单位商业建筑面积的平均热力度分布

注：数据来源于微信易出行插件。

Fig. 7 Average thermal velocity trend of the commercial building area in each commercial complex unit

4 结论与讨论

商业综合体活力的量化难度大,严重阻碍了其规划设计、规划布局的决策。因此,本文基于微信平台易出行插件中的城市热力数据进行分析研究,利用可量化、可视化的数据,分析了杭州市西湖区城西银泰商圈的商业综合体活力的影响因素,选取了各具特色的5个商业综合体样本,通过形成两两对比、少与多对比方法。从区域、单体、内部空间 3个视角探讨了商业综合体活力的主要影响因素。希望能对商业综合体规划建设起到指导作用。主要结论如下：
（1）通过对商业综合体周边区域活力、用地用途及其布局密度比较分析,发现：周边用地用途的活力对商业综合体活力影响较大,影响程度由强到弱依次为：居住用地、广场公园用地、办公用地;商业综合体密度过大、辐射范围重叠会对其活力产生抑制作用,其最佳服务半径应大于1 km,且服务区域之间不应出现重叠现象;区位不是影响商业综合体人气的决定因素,区位较差的商业综合体活力值不一定低。
（2）依据商业综合体一周内每天每时段的热力值,对商业综合体单体活力进行对比分析研究,发现：不同消费群体的消费习惯不一样,导致以零售为主的商业综合体每天热力值呈上升趋势,在晚上20.00左右人气值达到最高,周五及周末热力值达到一周内最高,以主打品牌为主的商业综合体每天人气值较稳定均衡;营销活动只能短暂的提升人气,并不能保持人气持续上升。
（3）基于商业综合体内部空间活力研究,发现：以主力店为主的商业综合体空间利用效率最低,空间浪费较大。反而完善产品消费链并承担部分城市公共活动空间的商业综合体的空间利用效率高,并且有助于提升人气。未来商业综合体有必要加入部分城市公共活动空间,再次提升其综合性,避免空间资源浪费,这对商业综合体规划建设具有现实的指导意义。
目前针对大数据发展背景下的商业综合体活力量化研究缺乏。受到水平限制本文仅做了初步探讨,限于商业保密级别较高,商业综合体的营业额收集不全,分析商业综合体内部空间活力时仅从使用人群数量的角度考虑,数据单一,有一定的局限性。同时,本研究还留下如下疑问：本文只判定浙江大学校区附近商业综合体密度过高,对商业综合体人气值产生了抑制效果,商业综合体建设过程中如何做到密度适中?应该采取什么激励措施来引导商业综合体为社会提供更多的公共活动空间?这也将是论文接下来需要研究的问题。

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